Как разделить лицевой счёт квартиры

Процедура разделения финансово-лицевого счёта исчезла с принятием в 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ. Однако проблема осталась: если невозможно разменять квартиру, то единственным способом остановить развитие конфликта становится раздел платежей.

С точки зрения бухгалтера, разделить финансово-лицевой счёт не так уж трудно. Его содержание — записи о движении хозяйственных средств — отражается не только в стоимостных, но и в натуральных показателях.

ДОКУМЕНТ КВАРТИРЫ

Финансово-лицевой счёт — документ, оформляемый на жилое помещение. Не важно, принадлежит оно жителям на праве собственности или же квартирой пользуются на основании договора социального найма. Содержание счёта — сведения о типе и характере квартиры, степени её благоустройства, предоставляемых коммунальных услугах (водопровод, канализация, газовая колонка, отопление, лифт, электричество и др.), а также информация обо всех собственниках (с указанием размера их доли, степени родства) и проживающих. Оформляют и корректируют счёт сотрудники Единого информационно-расчётного центра.

Прежде всего необходимо определить основного (ответственного) квартиросъёмщика. В ЕИРЦ подаётся письменное заявление, в котором выражается согласованное мнение всех собственников квартиры. Фамилия ответственного квартиросъёмщика указывается в квитанции на оплату коммунальных услуг.

Когда сменяется собственник или в жилище выполняется перепланировка, в финансово-лицевой счёт вносятся изменения. С этой целью каждый владелец квартиры подаёт в ЕИРЦ соответствующее заявление, а также представляет паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности; кроме того, потребуется справка о числе зарегистрированных в жилом помещении лиц или же об их отсутствии.

Отметим: финансово-лицевой счёт хранится в ЕИРЦ, на руки нам могут выдать только его копию (выписку). Так что единый платёжный документ, который мы получаем каждый месяц, не является копией счёта, но составляется на его основе. Лицевой счёт отражает движение финансовых средств, перечисляемых собственником или нанимателем жилого помещения в качестве оплаты за коммунальные услуги, управление и содержание многоквартирного дома. Права и обязанности нанимателя жилого помещения установлены договором социального найма, но не финансово-лицевым счётом.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Иногда расторгнувшие брак супруги вынуждены жить в одной квартире. Также нередки ситуации, когда жильцы хотят, но не могут разменять квартиру, доставшуюся по наследству, а на вынуп доли у них нет средств.

В ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР содержалась норма, в соответствии с которой бывшие супруги и совершеннолетние члены семьи имели возможность потребовать раздела (выдела части) жилого помещения и заключить отдельный договор социального найма. Фактически именно тогда и появился термин «раздел лицевого счёта», который законодательно не закреплён ни в одном нормативном акте. Счёт делили при согласии всех проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи и наличии технической возможности (например, при разделе на две части в жилище должно быть как минимум две изолированные комнаты). Квартира, таким образом, становилась коммунальной — появлялось несколько (минимум два) ответственных квартиросъёмщика, квартплата делилась на части, а нежилые помещения (кухня, коридор, санузел, кладовая) меняли свой статус.

Поскольку одним из направлений жилищной реформы является ликвидация коммунальных квартир, то в новый Жилищный кодекс РФ норма о разделе не попала. Однако и жёсткого запрета на подобное изменение договора найма в кодексе также не предусмотрено. Поскольку проблема существует, а соответствующей правовой нормы нет, предпринимались попытки решить этот
вопрос на законодательном уровне, закрепив право совершеннолетнего члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора социального найма.

В судебной практике первых лет после принятия Жилищного кодекса РФ были решения о «разделе» лицевых счетов, но сегодня они встречаются редко.

ВЕРШКИ И КОРЕШКИ

Предположим, в одной квартире живут два человека, которые более не ведут совместного хозяйства, но должны солидарно отвечать по договору найма (бывшие супруги, поссорившиеся родственники, неуживчивые наследники). Может возникнуть ситуация, когда кому-то из них придётся оплачивать долги другого, уже не родного человека (например, один из проживающих в квартире разведённых супругов страдает алкоголизмом и не работает, а второй вынужден оплачивать «коммуналку» в полном объёме).

Жилищным кодексом РФ установлено: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя квартиры, но продолжает занимать прежнюю жилплощадь, то за ним сохраняются те же права, что и у ответственного квартиросъёмщика и его домочадцев.

Однако по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, указанный гражданин отвечает самостоятельно.

Поскольку в Кодексе не предусмотрена процедура реализации этой нормы, практики предлагают такие пути решения проблемы:
• разделить счета на оплату коммунальных услуг;
• получить отдельное свидетельство о праве собственности на квартиру или её часть;
• каждому сособственнику заключить отдельный договор социального найма и определить порядок пользования жилым помещением.

При разделении счёта каждый жилец получит ту долю квартиры, за содержание которой обязан платить (например, комнату и часть кухни, санузла, коридора). Плательщик не будет отвечать за долги другого совладельца по оплате, при условии что счёт именно разделили, а не выделили в нём два «подсчёта». Но проблема оплаты накопленного долга в этом случае не решается, и сумму придётся взыскивать в судебном порядке, подав регрессный иск к другим владельцам квартиры.

Иной раз счета пытаются разделить, чтобы получить большее количество жилых помещений при переселении из сносимого или аварийного дома. Однако для того, чтобы вместо одной квартиры выделили две, обычно необходимо не только разделить счета, но и оформить отдельные свидетельства о праве собственности. Путь верный, но совладельцы должны иметь в собственности не долю в квартире, а комнату.
Рассмотрим и обратную сторону медали. Поскольку поделённый лицевой счет закрепляет за жителем то помещение, за которое он теперь обязан платить, могут возникнуть проблемы при увеличении числа совладельцев квартиры. Например, если одна доля принадлежит многодетной семье, суд имеет право передать её членам в пользование большую по площади комнату. Даже если в действительности никто из членов этого семейства не проживает на спорной площади, другому совладельцу придётся переехать в меньшее помещение.

РАЗДЕЛ ЖИЛПЛОЩАДИ

Долевая собственность на квартиру — основное условие, при соблюдении которого можно оформить отдельные лицевые счета При этом не имеет значения, равноценно ли количество и качество долей количеству комнат в квартире, так как размер доли определяется лишь площадью.

Технически эту задачу решают посредством выделения доли или раздела имущества. В первом случае определяется доля одного из совладельцев, право совместной собственности остальных не меняется. При разделе общая собственность всех совладельцев прекращается, а единое имущество становится долевым.

Сложность процедуры выделения доли в приватизированной квартире состоит в том, что сособственник должен получить не только комнату (или комнаты), но и некоторую часть кухни, коридора, санузла, гардеробной. Поэтому обычно в исковое требование включают передачу в собственность изолированных комнат, а также перевод в долевую собственность подсобных помещений (кухню, коридор).

Порой невозможно выделить в квартире реальные доли в соответствии с идеальными (закреплёнными решением суда, завещанием, соглашением о разделе жилплощади, дарственной). Тогда сособственнику передается в пользование помещение, отличающееся по размеру от идеальной доли. Остальные совладельцы могут потребовать компенсации за пользование частью квартиры, превышающей долю. Если же сособственнику, требующему выделения его доли в натуре, причитается очень маленькая доля, суд вправе обязать других совладельцев выплатить денежную компенсацию без согласия первого.

ДЕЛИМ РАСХОДЫ

Не только собственники, но и жители муниципальных квартир имеют право раздельно платить за электричество, водоснабжение, отопление и другие коммунальные услуги.

Мы не рассматриваем ситуации, когда совладельцы просто договорились совместно вносить плату за жильё, но это соглашение юридически не закреплено. Если же между жителями возникли разногласия, то разделение оплаты может (и должно) получить документальное оформление.

В соответствии с положениями ст. 219 Гражданского кодекса РФ, каждый владелец доли обязан соразмерно участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги закреплён ст. 155 Жилищного кодекса РФ, согласно которой платёжные документы оформляются на квартиру в целом. Однако нормы Гражданского кодекса РФ позволяют заключить персональный договор и выставлять отдельную платёжку. Основное условие реализации этого положения ст. 249 Гражданского кодекса РФ — жилище должно находиться в общей долевой собственности.

На практике раздельную оплату можно осуществить двумя способами. Первый применяется при относительно спокойном развитии отношений между сособственниками, поскольку не предполагает вмешательства государственных органов. Совладельцы жилья заключают договор, в соответствии с которым определяется порядок оплаты коммунальных услуг. Договор целесообразно не только оформить письменно, но и удостоверить у нотариуса. Затем в управляющую компанию или товарищество собственников жилья следует подать заявление с просьбой разделить оплату коммунальных услуг. К нему прикладываются копия заключённого между собственниками договора и правоустанавливающие документы на квартиру. Правление ТСЖ или руководство управляющей компании своим решением выделяет два (или больше, по числу сособственников) финансово-лицевых счёта для жилого помещения.

Второй вариант подойдёт тем, кому не удалось договориться по-хорошему. В суд по месту жительства подаётся иск об установлении порядка оплаты за квартиру и коммунальные услуги. Его можно составить самостоятельно, но лучше воспользоваться помощью юристов. После того как было принято решение суда или ТСЖ (УК), в Едином информационнорасчётном центре на жилище заводят новые карточки учёта — строго по числу совладельцев. Потом собственники пишут заявление о заключении на квартиру отдельных договоров обслуживания (на каждую комнату).

Стоит отметить, что получение судебного предписания на раздел платежей упростит жизнь и тем сособственникам, которые делят расходы полюбовно. Чаще всего специалисты ЕИРЦ скептически относятся к любого рода операциям с финансово-лицевым счётом. В этом случае судебное предписание станет своеобразным волшебным ключиком к любой бюрократической крепости.

ДОГОВОР СОЦНАЙМА

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и судебной практикой, бывший член семьи нанимателя вправе потребовать заключить с ним отдельное соглашение, определяющее порядок внесения платы за наём, ремонт и содержание жилого помещения, за коммунальные услуги.

Если наймодатель отказывается заключать отдельные договоры с сособственниками, пришедшими к соглашению относительно раздела платы, или когда конфликт совладельцев неразрешим мирным путём, необходимо обратиться в суд.

В судебном решении будут определены порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из выделенной ему части квартиры. На управляющую компанию возложат обязанность заключить с бывшим членом семьи нанимателя отдельный договор социального найма и, следовательно, разделить оплату коммунальных услуг, предоставив каждому собственнику отдельный платёжный документ.

Автор: admin | 21-01-2015, 21:55 | Просмотров: 15084
Другие новости по теме:
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.